Guide Pratique : Estimer un bien immobilier par capitalisation

A qui s’adresse cet article :

• De jeunes agents immobiliers ou en formation qui cherchent à se former sans connaissance préalable
• Des agents immobiliers expérimentés qui chercheraient à approfondir leurs connaissances en matière d’estimation immobilières (que cela soit pour des avis de valeur ou même des expertises immobilières)

Dans ce guide pratique, nous faisons un zoom sur l’estimation immobilière via l’approche de capitalisation (aussi appelée approche d’investissement, approche locative ou valeur de rendement). Nous expliquerons en détail son fonctionnement, les avantages et inconvénients de cette approche ainsi que les cas d’usage où cette approche est la plus adaptée. Pour rendre ce guide pratique le plus actionnable possible, nous l’accompagnerons de toutes les sources d’informations utiles au calcul et d’un cas pratique réel.

Il s’agit potentiellement de la méthode d’évaluation la plus compliquée à comprendre. Ne vous inquiétez pas si vous ne vous sentez pas forcément à l’aise avec, c’est le cas de la majorité des personnes.

1. Qu’est-ce que l’approche par capitalisation ?

‍ L’idée derrière cette approche est de pouvoir déterminer la valeur d’un bien immobilier au regard des revenus que ce bien peut générer (loyers). C’est la raison pour laquelle est aussi appelée approche locative ou approche d’investissement.

 « La valeur du bien est déterminée en fonction des loyers potentiels qui pourraient être générés par sa mise en location auquel un taux de capitalisation (rentabilité escomptée) est appliqué, avant de déduire les éventuels travaux à réaliser »

Cette approche se résume finalement à un calcul simple.

Nous allons maintenant expliquer plus en détail chaque paramètre

1.1 Les loyer annuels

Pour déterminer les revenus que vont générer ce bien, il s’agit de prendre la valeur locative du bien hors charges, en état d’habitabilité.

En état d’habitabilité

Il est nécessaire de prendre la valeur locative en état d’habitabilités car nous cherchons à évaluer les revenus que peut générer le bien. Si le bien n’est pas habitable, alors il ne pourra pas générer de revenus. Les frais liés travaux de mise en habitabilité seront alors déduits de la valeur du bien.

Hors charges

Il ne faut pas inclure les charges car celles-ci ne sont que des provisions pour des dépenses liées aux biens, il n’est pas possible de se faire de la marge dessus.

1.2 Le taux de capitalisation

Le taux de capitalisation représente le rapport entre les revenus perçus au titre de la location et la valeur vénale du bien (valeur de marché)

Autrement dit, le taux de capitalisation est le rendement attendu par un investisseur compte tenu du niveau de risque du bien.

• Plus le risque est élevé, plus l’investisseurs ’attendra à une rémunération importante et plus le taux de capitalisation sera élevé.
• Inversement, plus le risque est faible, et moins l’investisseur s’attendra à une rémunération importante, et plus le taux de capitalisation sera faible.

 Le taux de capitalisation est donc un chiffre en pourcentage qui oscille généralement entre 2% et 8%.

Ce taux de capitalisation dépend principalement :

• Du type de bien : la rentabilité attendue sur un parking n’est pas la même que sur un appartement
• De la localisation : il y a de fortes différences d’une ville à l’autre et même au sein d’une ville
• Des caractéristiques du bien : état, qualité deconstruction, …
• De l’équilibre offre et demande sur ce type de bien

Ainsi, à Paris où le marché de logement est particulièrement tendu et où les biens à la location partent très vite et donc le risque faible, à un taux de capitalisation proche de 2% (Juin 2022)

‍ Cela peut paraitre contre-intuitif mais :

• ‍Lorsque le taux de capitalisation augmente, nous divisions par un nombre plus grand, la valeur dubien diminue
• Inversement, lorsque le taux de capitalisation diminue, la division se fait par un nombreplus faible, et la valeur du bien augmente

 Par exemple, voici l’impact sur la valeur d’un bien dont la valeur locative serait de 15 000€/an

1.3 Travaux de mise en location

• Chaudière

2. Type de bien

L’avantage de cette approche c’est qu’elle fonctionne pour pour tous les biens immobiliers qui peuvent générer des revenus :

• Appartement
• Maison
• Parking / garage
• Terrain (constructible, agricole …)
• Local commercial
• Bureau
• Immeuble…

 La difficulté viendra plutôt de l’accessibilité à l’information nécessaire au calcul en fonction du type de bien que vous souhaitez valoriser. En effet, la valeur locative et le taux de capitalisation vont dépendre de ce paramètre.

3. Avantages et inconvénients de l'approche

3. Avantages 

• Un calcul finalement plutôt simple
• Approche utile pour attirer de potentiels investisseurs lorsque le taux du rendement est attractif
• Permet d’apprécier tout bien pouvant générer des revenus : appartement, maison, bureau, local commercial parking, cave… 

3.2 Inconvénients

• Ce n’est pas la méthode la plus facile à comprendre ou expliquer
• Très sensible à l’hypothèse du taux de capitalisation : il y a donc un enjeu à déterminer le bon sachant que ce dernier varie en fonction de la typologie de bien et de l’emplacement
• Il faut être en mesure de calculer une valeur locative
• Demande un accès à de nombreuses données (loyers, valeurs, locatives, …)
• Utiliser un estimateur pour éviter de vous tromper dans le calcul
• Ne fonctionne pas pour des biens pouvant difficilement générer des loyers (un château par exemple)

4. Où trouver les informations

4.1 la valeur locative‍

Il est possible de prendre la valeur locative constatée lorsque le bien est occupé, ou bien estimer la valeur locative de marché si le bien est libre. Pour déterminer la valeur locative de marché, différents scénarios existent (pour les appartements et maisons)

4.1.1 Villes avec encadrement des loyers

C’est le cas le plus simple. Certaines villes ont mis en place un encadrement des loyers.Dans ces cas, il s’agit de de prendre les loyers de référence qui sont calculés en fonction des caractéristiques du bien. Voici la liste des villes et les liens associés pour déterminer le loyer de référence.

• Paris
• Plaine commune : Aubervilliers, Épinay-sur-Seine, L'Île-Saint-Denis, La Courneuve, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis,Saint-Ouen, Stains et Villetaneuse
• Est Ensemble (Bagnolet, Bobigny, Bondy, le PréSaint-Gervais, les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville)
• Lille 

4.1.2 Toutes les autres villes

Pour toutes les autres villes, il faut déterminer soit même le montant du loyer.Heureusement, il existe un certain nombre de sources qui vous permettent de vous faciliter la vie.

Estimateur SeLoger

Se loger propose un estimateur de loyer, qui donne une fourchette (basse, moyenne, haute) qui permet d’obtenir un ordre de grandeur.

Lien Estimateur loyer SeLoger

Annonces Comparables

Une autre approche pour déterminer la valeur locative consiste tout simplement à regarder des annonces comparables (localisation, surface, état, type de bien…). Cette information est aussi facile à obtenir et il suffit de vous rendre sur les sites d’annonces

Carte des loyers du gouvernement

Le ministère de la transition Ecologique ainsi que l’Agence Nationale pour l’Information sur le Logement (ANIL) ont réalisé une étude, en partenariat avec SeLoger etLeBonCoin, qui répertorie le prix au m2 moyen du loyer par ville pour les appartements et les maisons.

Voici l’Excel avec le prix au m2 par ville :

• Pour les appartements (https://www.observatoire-des-territoires.gouv.fr/outils/cartographie-interactive/#bbox=221621,6255936,104306,68051&c=indicator&i=loyers_dgaln.loypredm2_app&s=2022&view=map53)
• Pour les maison

Et si vous souhaitez voir la carte des prix, ca se passe par ici (https://www.ecologie.gouv.fr/carte-des-loyers)

Ces outils cités précédemment vous permettent d’obtenir un premier ordre de grandeur fiable. Cependant, il est important de ne pas hésiter à ajuster le montant du loyers fourni par les différentes sources au regard de votre connaissance du marché et des spécificités du bien en question.

Par ailleurs, n’hésitez pas à ajuster le montant du loyer fourni par les différentes sources au regard de votre expérience et des spécificités du bien en question.‍

5. Cas pratique

Un appartement de 2 pièces et 48m2 au 3ème étage d'un immeuble récent situé au 55 rue de Tocqueville à Paris (75017). L'appartement a été refait à neuf il y a 5ans.

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Ce bien se situe à Paris où les loyers sont encadrés.

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6. Votre estimateur

7. Pour aller plus loin

Je ne pouvais pas terminer cet article sans donner plus d’explications sur cette équation qui permet de calculer la valeur du bien par l’approche de capitalisation.

Cette approche est finalement un modèleDCF (Discounted Cash Flow) simplifié. Un DCF est une méthode d’évaluation qui estime la valeur d’un actif en fonction des flux de trésoreries (Cash Flow)futurs attendus actualisés . Le DCF peut être utilisée pour tout type d’actif générant des flux de trésorerie, que cela soit des biens immobiliers ou bien même des entreprises.

Voici sa formule ou CF correspond au CashFlow (ou loyers perçu) et r le taux d’actualisation (ou taux de capitalisation).

Or, lorsque les cash flow sont constants d’une année à l’autre et que nous supposons que nous les percevons à l’infini, cette formule se simplifie :

Nous retombons donc sur la formule de l’approche par capitalisation.

Finalement, l’approche par capitalisation se résume à un DCF où l’on considère que nous percevons des loyers fixes à l’infini